Wer hat (k)ein Ferienhaus in Griechenland?

Vor- und Nachteile von Grundbesitz unter südlicher Sonne

Angesichts etlicher Veränderungen auf verwaltungstechnischem und steuerlichem Gebiet sprach diablog.eu mit RA Dimitrios Kouros von der Deutschen und Hellenischen Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e. V. über die aktuelle Lage.

Herr Rechtsanwalt Kouros, wie viele Deutsche haben denn Grundbesitz in Griechenland und welche rechtlichen Konsequenzen hat so etwas?

Nach inoffiziellen Schätzungen besitzen ca. 15.000 deutsche Staatsangehörige Ferienimmobilien in Griechenland. Die meisten erwarben diese in den 80er- und 90er-Jahren. Damals lief der Kauf eines Ferienhauses verhältnismäßig “reibungslos“. Man zahlte den Kaufpreis an den Verkäufer, beauftragte jemanden mit der Aufsicht, in der Regel einen Nachbarn, und fuhr wieder in den Norden. Mittlerweile hat sich im Land der Hellenen vieles geändert. Ausländische Eigentümer einer Immobilie müssen beim Finanzamt für Ausländer und Auslandsgriechen in Athen eine Steuernummer beantragen. Sie müssen mindestens eine Steuererklärung abgeben, in welcher die Immobilie angegeben wird, auch wenn sie sonst keine Einnahmen in Griechenland erzielen. In diesem Zusammenhang müssen sie auch einen (Steuer)-Zustellungsbevollmächtigten in Griechenland benennen.

Früher gab es ja keine Grundsteuer, wie sieht das jetzt aus?

Es ist nunmehr auch in Griechenland eine – wenn auch eine sehr geringe – Grundsteuer zu zahlen. Der Bescheid für Ausländer und Auslandsgriechen ergeht meistens an den Zustellungsbevollmächtigten.

Was ist noch neu für deutsche Grundbesitzer, wenn sie mit den griechischen Steuerbehörden zu tun bekommen?

Ausländische Eigentümer müssen den Nachweis erbringen, dass sie ihren steuerrechtlichen Sitz im Ausland haben. Der Beweis hierfür erfolgt durch Vorlage eine sog. „Bescheinigung der Steueridentifikationsnummer und des Wohnsitzes“ oder durch eine Kopie des letzten deutschen Steuerbescheides (in Übersetzung). Griechenland unterhält zudem mit Deutschland, Schweiz und Österreich ein Doppelbesteuerungsabkommen.

Was passiert, wenn ein Grundbesitzer verstirbt und ein Erbfall eintritt?

Die deutschen Bürger sollten wissen, dass bei der Vererbung einer Immobilie in Griechenland deutsches Recht Anwendung findet, soweit der Erblasser die deutsche Staatsangehörigkeit besitzt. Erbscheine und andere Urkunden, die im Zusammenhang mit einem Erbfall in Deutschland ausgestellt wurden, werden in Griechenland anerkannt.

Gibt es Änderungen bei der Abwicklung eines Immobilienkaufs?

Ansonsten bleibt es im Land der Griechen beim Altbewährten. Für die Übertragung bzw. den Kauf einer Immobilie ist ein Notarvertrag erforderlich. Die grundbuchmäßige Erfassung der Immobilien ist größtenteils erfolgt. Es existieren jedoch immer noch ländliche Gegenden, wo Grundeigentum, genauer gesagt die Eigentumsverhältnisse betreffs einer Immobilie, im Ipothykofilakio (Immobilienregisteramt) registriert sind. Es ist daher weiterhin angebracht, beim Kauf einer Immobilie die Hilfe eines deutschsprachigen Anwalts in Anspruch zu nehmen, der vor Abschluss des notariellen Vertrages die Eigentumsverhältnisse gründlich prüfen sollte.

Eine letzte Frage in Bezug auf schon vor längerer Zeit erworbene Immobilien: Schwarzbauten und baurechtliche Verstöße waren früher „geduldet“. Wie sieht das jetzt aus?

Bei den baurechtlichen Bestimmungen ist die Gesetzgebung strenger geworden. Künftig ist die Übertragung oder Vererbung einer Immobilie nur unter der Bedingung möglich, dass nachgewiesen ist, dass kein Verstoß gegen baurechtliche Vorschriften vorliegt. Für Schwarzbauten und Verstöße gegen baurechtliche Vorschriften, die in der Vergangenheit erfolgten, besteht die Möglichkeit, diese gegen die Zahlung verhältnismäßig niedrigen Gebühren zu legalisieren. Man sollte die Gelegenheit daher nicht verpassen und die laufenden Fristen einhalten.

RA Dimitrios Kouros, Deutsche und Hellenische Schutzgemeinschaft für Auslandsgrundbesitz e. V., www.dhsg.eu

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